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发表于 2021-1-28 22:02:56 | 查看: 12| 回复: 0
  东安二手房
  成都二手房挂牌量超过13万套,成为近期楼市的热议话题。 一直以来,贝壳APP上二手房挂牌量都是许多购房者关注的重点,从挂牌量上7万,到突破10万,再到近期挂牌超过13万。二手房的数量增加,被看作是楼市的风向标——目前成都的供应量其实很大。 但这一数据也并不完全准确,毕竟二手房的挂牌数量,主要包括了三
  一直以来,贝壳APP上二手房挂牌量都是许多购房者关注的重点,从挂牌量上7万,到突破10万,再到近期挂牌超过13万。二手房的数量增加,被看作是楼市的风向标——目前成都的供应量其实很大。
  但这一数据也并不完全准确,毕竟二手房的挂牌数量,主要包括了三大影响因素:
  首先,挂牌量的增加,与贝壳平台本身的发展有着密不可分的关系。此前,这一数据主要来自链家,后来,随着贝壳的平台化,房源数据的来源变得丰富,且范围从主城开始有了更大面积的扩张;
  其次,有一部分业主对二手房价格有较高的预期,他们也许并不急于卖房,但会将自己的住宅挂出。这类房源可以在贝壳APP的二手房中轻易找到——它们的价格往往比同小区的许多房源高出不少。当然,这种做法只是少数;
  最后,则是真正增加的卖房需求。因为想要换房而卖掉手上房源,东安二手房或者因为需要腾挪资金而急于卖房……这些原因都正在促成数据增长。
  日前,贝壳研究院发布了第一季度全国重点城市二手房的市场数据。在这组数据中,我们可以看到几个明显的现象:
  2020年第一季度成交量环比减少39.2%,同比减少44.6%,当前季度成交量为近五年季度成交最低水平;
  时间到了3月,成交快速修复,重点18城 链家二手房成交量比1-2月成交量增长41.8%,目前成交量已恢复至去年3月水平的63%;
  在全国,中西部地区中成都的成交量恢复明显快于其他城市,几乎与去年12月的水平持平。
  而从贝壳研究院的统计数据来看,成都的成交中,90平米以下的刚需户型占据市场主力,与此同时,虽然成交量大幅反弹,但价格却有一定的下调,且成都的成交均价跌幅占据17个城市的首位。
  一方面是成交快速回暖,另一方面是二手房挂牌快速增加。在成都多达13万的挂牌房源中,我们进行筛选,落点到中心城区(青白江除外),可以看到出去一些老小区,电梯房的挂牌超过了7万套,而在这些房源中,主要以套二和套三的户型为主。
  这不是一个小数字,毕竟,北京全城的挂牌数量仅8.9万套,而上海的数据为5.9万套。一轮筛选,成都二手房大量入市已成事实。
  当我们把目光放到整个成都市场,会发现另一个现象:新房二手房剪刀差已经消失,且多数时候二手房的选择面更广。
  在近期的成都主城区,两个楼盘备受关注:一个是位于川师板块的自在轩,清水单价在1.3-1.7万元/平米,418套房源,报名达到了12791组;另一个是位于东二环万象城旁的成发紫悦府,清水单价1.5万元/平米,180套房源,9154组家庭报名。
  在前两年,多数购房者选择报名一个楼盘,剪刀差是一个主要的因素。新房单价1.5万,周边二手房或许达到2万以上,这对多数人来说是“性价比”的体现。上述两个楼盘也正是如此。
  我们以目前万象城板块为例,区域内的次新房华润二十四城七期,目前二手房单价在2.1-2.4万元/平米左右,其中还有一些房源带精装。如果以这一单价对标城东新房,这样的单价能买到哪里呢?十陵和东安湖板块成为主要的板块。
  对于购房者而言,如果排除“捡漏”的心理,事实上,选择次新的二手房和选择新房几乎已经没有太大差异。
  买二手房还是买新房,剪刀差消失之后,许多购房者面临这样一个选择。二手都有各自的优劣势:二手房所见即所得,而且可以即买即住,但也有一些购房者,对于二手房仍有介意,新房似乎代表着更高的品质。
  不过,从目前的市场来看,对一类购房者而言,二手房是更加优质的选择——200万级的刚需和首改客群。
  从贝壳研究院2019年以来18个重点城市的成交房源面积段分布来看,60平米以下、60-90平米的房源仍然是成交的主力。这一数据反映在成都市场则是,总价在200万左右的主城产品。
  200万总价在三环内能够买到怎样的房子。二手房,是当下最适合他们的选项。除了选择更广外,二手房在当下有另一重优势:随着近几年土地成本增加,多数开发商选择在主城项目打造高端产品,面积大、总价高成为了这些年新房的重要共同点。
  而随着部分二手房价格下调,这类200万级买家的选择面正在变大。与此同时,从贝壳研究院对于二季度市场的预测来看,主要有两大表现:其一,二季度的市场成交量将继续复苏;另一方面,改善需求将加快释放。
  这对于刚需客群而言是一大福音。随着越来越多的改善需求爆发,刚需二手房选择面或将再度扩大。而对于一些急于换房的改善家庭而言,降价,或许是缩小成交周期的主要方法。
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