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发表于 2021-1-22 16:18:16 | 查看: 21| 回复: 0
  东安二手房
  昨日(9月22日),成都公司官方微信发布《紫樾书香阁项目1-9号楼商品住房销售时间调整公告》。内容显示:截止至2020年9月21日,住建局对购房资料复核结束后,报名人数中具备购房资格的登记购房人为9组。
  相较于隆基泰和“紫樾系”的首度亮相,房老倌当初更关心的是首付分期重现江湖。毕竟首期款9万起、首付2年内付清的吸引力不容小觑。还信誓旦旦跟朋友提及,这可能成为一个“炸街”的项目。
  一位不愿具名的业内人士分析,除去登记购房者或资格不符等情况,价格与地段可能是该项目此次登记报名遇冷的主要原因。
  昨天下午,房老倌也在紫樾书香现场,售楼部还是有7/8组看房者,人气还行,房老倌就更加好奇,为何购房报名人数如此“尴尬”?
  据成都房协公布的项目预售公示信息,紫樾书香项目1-9号楼,于2020年9月14日取得预售许可证(预售许可证号:蓉预售字第151号)。本批次全部准售房源共362套,属于项目一次“梭哈”。16层的小高层和11层的洋房两种产品。建面约99—128㎡。
  紫樾书香小高层装修价18800元/㎡起,洋房装修价22300元/㎡起,从产品低密的角度而言,房老倌个人觉得在可接受的范围,当然,“起”字背后的故事还是略有讲究了。鉴于物业形态有所不同,这里就先说洋房。
  紫樾书香推出的洋房产品只有两个户型,建面约128㎡和建面约118㎡的套四,均为一梯两户和朝南设计。1、5、8号楼为独立单元,2、4、7、9号楼为“并肩”的两个单元。关于产品,请大家先想两个问题——
  以建面约128㎡的户型为例,5号楼相对较好的楼层,总价基本都接近350万,7号楼同样的楼层,总价在约330万左右,而两栋楼最高总价差了小40万。
  从平面图我们可以发现,1、5、8号楼也都只是中庭的观景面,虽然视野间距更宽,私密性也更好,但不能望见临东安大道方向的市政公园,仅仅是相对的景观享受和舒适度。相距不到30米的楼栋,最高差了接近40万。坦白讲,小区总占地仅约32亩,小区视野享受差距并不会很大。
  两个户型在设计上几乎是“粘贴复制”版本,仅仅是尺度上的不同。从主要观景面的房源来看,两者主卧面积相差约2㎡,次卧面积一致,阳台长度有40厘米的差距,小书房面积仅相差1㎡,但是同一楼层的两户,价格相差近20万。
  关于上述两个问题,壕们的思想房老倌把握不来,但在大多数普通人的买房逻辑里,东安二手房这个肯定是需要考虑的。
  但在紫樾书香,这句话显然不能直接拿过来用。就洋房来说,紫樾书香相对性价比较高的房源,市场起步价也并不低;占据相对好资源的房源的房源,享受度和房价差从表面上也看成不了正比。
  歪个楼,同样300多万的总价,为啥不选择前后脚拿预售的新川“古墓派”某盘?SO,价格之后,我们再来瞅瞅第二个维度——地段。
  作为龙泉驿区第5宗万元地,紫樾书香在拿地之初就受到了市场极大的关注,当时就有业内人士提出:“如何在一个偏刚改的板块内打造低密项目,是对拿地房企的考验。”
  打着“书香”的tittle,紫樾书香一街之隔有青台山幼、小、中等一站式教育,周边教育资源还是很丰富,不过现在项目街道号都还暂没出来,公立学校也是需要摇号!
  项目是纯住宅,周边首创万卷山的社区底商和联合一百购物广场,可满足基本生活需求。对面的龙泉人家也已经引进了部分商家,其中步步高超市正好今天盛大开业,而最近的大型商业综合体则是吾悦广场、驿都汇。
  地铁的话,目前在售楼部门口的公交站,乘坐871路可以直达地铁二号线个站,中途还经过驿都汇。
  周边环境而言,销售开始说项目临东安大道(即车城大道)这一侧,有约40米的绿化带,即规划的市政公园来隔开小区。将小区的私密性和居住的舒适度都大大提高,刚开始房老倌对这个点还是觉得还是蛮加分的。但是,绕着走了一圈发现,中医医院在建地块外有一圈星光绿道。而且龙泉人家那条街也有生态绿带隔开马路。
  此外,东安大道的车实在是太多了,随手一拍,大卡车就在镜头内,毕竟这里作为汽配及运输货车的主干道,地块将难以避免车噪和灰尘干扰。
  目前紫樾书香目测已经修了4层楼左右的位置,它隔壁中医院的工地上也是热火朝天。
  房老倌在看盘时,一位小蜜蜂嬢嬢还热情地表示:“挨着医院,以后房子租都好租一些。”看吧,周围原住民的想法就是如此直白。可惜一街之隔的首创万卷山、合能四季映像、泰华锦城等一系列那二年的大面老牌刚需项目,可能在租赁市场上会表示不服吧!
  从小环境来看,教育、商业、医院、绿化这几个购房者关心的角度,紫樾书香都还算达标。从大环境来看,虽然项目位于大面板块,但相距大面核心居住区仍有一定距离,这也让板块内纯熟的配套设施和生活氛围,难以辐射到此。
  有网友表示:“位置处在边缘地带,既不在大面核心,也不在龙泉主城,更不在东安新城。”
  紫樾书香目前处于“几不沾”的阶段,没有好的“大腿”来抱,项目本身地块体量的限制,也注定成为不了“大腿”。
  举个简单的例子:虽然紫樾书香在区域内的新房市场有点“孤独感”,但有楼盘的地方就有江湖,华润置地·未来之城的串串们就穿梭在附近,听听他们的话术,简洁(dan)明(cu)了(bao):“临湖房、大运会,东安新城,二批次即将加推,走去看哈嘛,几脚油门的事!”
  当然,从其他媒体“背书”的隆基泰和的拿地“喜好”来看,其所拿土地多位于城市价值成长区域,这意味着,开发商需要较好的价值挖掘能力,项目的售价才能被市场接受,从目前报名14组,复核通过仅9组家庭来讲,这条路还有点远。
  销售人员表示,紫樾书香是区域内“走在前面的改善项目”,旁边还有一块约44亩住宅用地即将入市和一宗商业用地的规划,后期的城市界面将越来越好。
  当然,只要城市的红利在不断兑现,区域界面在不断升级,项目的机会还是有的。毕竟,报名人数不佳的楼盘,后续销售逆袭的,东安二手房也不是少数。
  在今年8月隆基泰和成都公司刷屏级新品发布会上,公司负责人还强调紫樾书香的到来将为成都带来“教育型”生活。譬如,增设各类少儿高端培训活动;打造全家一站式“三省”:为妈妈省心、为爸爸省时、为老人省力的“三省”学府住区。
  可以说,无论是2.0容积率,还是区域全新生活方式的驱动,紫樾书香这个纯改善小区的亮相,启动了区域的居住升级。
  据悉,24号售楼部将开放样板间,届时能更好体会户型尺度和精装标准,如果你也在纠结中,至少可以去现场看看,再做决定。
  房老倌了解到,除对首期款9万起的活动,紫樾书香还为购房者准备了不同的优惠,有意者可去售楼部了解。作为区域少见的低密产品,有换房需求或者低密控的朋友还是可以去瞅哈!
  2016年8月25日,隆基泰和采用资产收购的方式,快速从西南联合产权交易所取得“龙泉国寓”项目,即后来的铂悦山。当时的相关负责人就表示,会继续关注成都土地市场,适时完成市区3-5个项目的布局。
  时隔四年,被誉为“雄安大地主”的隆基泰和,开启了成都“抢粮”之旅,上述flag终于实现。
  ●2月28日,成都龙泉驿大面板块出让一宗约31.8亩纯住宅地块,起始楼面价5600元/㎡,最终成交价11000元/㎡,溢价率96.4%,“隆基泰和竞得,即前文的紫樾书香项目;
  ●5月19日,隆基泰和豪掷巨资抢得成华区龙潭街道一幅约68亩纯住宅用地,成交楼面价约14500元/㎡,溢价约57%;
  ●5月26日,隆基泰和斥资12.96亿元,拿下温江区涌泉街道1宗地块,成交楼面价9000元/㎡,占地面积约108亩;
  据悉,后面两个地块也将是“紫樾”系产品,分别是紫樾风华和紫樾锦西府。坦白讲,从曾经的刚需盘铂悦山,再到如今溢价率都不低的新地块,隆基泰和不仅面临市场的变化,还有产品竞技、价格、购房心理、房票稀缺度等层面的。
  在隆基泰和成功夺得成华区地块时,房老倌在采访隆基泰和相关负责人时对方曾表示:“截至目前,隆基泰和在成都区域的货值规模已达到约50亿,明年,我们会拿下100个亿的规模。”
  我们也期待隆基泰和能为市场呈现新的产品答卷,足以匹配其剑指百亿的“野心”。

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